Minha casa está sendo levada a leilão. O que fazer?

Nos processos de execução em geral é muito comum que o executado só passe a se defender quando começa a “sentir no bolso” os efeitos da expropriação do seu patrimônio. Isto é, a pessoa é citada para responder uma execução, mas não se preocupa em procurar um advogado ou mesmo alguma orientação jurídica. Até que recebe a visita de um oficial de justiça informando que a casa em que reside foi penhorada e está sendo levada a leilão. Nesse caso, existe solução? O que é preciso fazer? Qual é o prazo? É exatamente a essas perguntas que responderemos nesse artigo.

A impenhorabilidade do bem de família

A primeira pergunta a se fazer é a seguinte: o bem que está sendo levado a leilão, além de ser a minha casa, é também o único imóvel que eu tenho? Se a resposta for “sim”, estamos diante de um “bem de família”, que goza de significativa proteção no ordenamento jurídico brasileiro. Trata-se, no rigor da lei, de um bem impenhorável.

Por outro lado, se a resposta for “não” (ou seja, se o bem penhorado não for o único imóvel do devedor), a lei protegerá apenas o imóvel de menor valor. A não ser que a entidade familiar tenha instituído o bem de família em cartório, obedecendo as exigências legais (art. 1.711 do Código Civil).

Definição de bem de família segundo a lei 8.009/90

A lei 8.009/90 dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família e oferece o conceito em seu artigo primeiro:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Portanto, se o seu caso se enquadra na hipótese descrita acima, provavelmente você tem um argumento para obstruir a penhora e evitar que o seu imóvel seja leiloado. É importante, contudo, observar que o artigo deixa claro que existem exceções a essa impenhorabilidade. Por exemplo, se você parou de pagar as parcelas da própria compra do imóvel, é evidente que não poderá se utilizar desse argumento para defendê-lo (afinal, se isso fosse permitido, qualquer um poderia se comprometer a comprar um bem, parar de pagar, e passar a vida inteira morando ali).

Impenhorabilidade como garantia do direito à moradia

De todo modo, a ideia do instituto é impedir que uma dívida pecuniária comprometa o direito constitucional à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal. Logo, nas situações em que a residência de uma pessoa está sendo levada a leilão, o argumento do bem de família pode ser uma importante chave para resguardar o patrimônio.

A seguir, veremos algumas das exceções em que esse direito pode ser suprimido e, em seguida, trataremos brevemente sobre como funciona o procedimento e os prazos para impedir o leilão.

Exceções à impenhorabilidade do bem de família

A impenhorabilidade do bem de família não é absoluta. Em outras palavras, existem ocasiões em que o argumento do bem de família não poderá salvar o patrimônio. No art. 3º da lei 8.009/90 estão elencados cinco principais exemplos nos quais o argumento não poderá impedir o leilão, são eles:

1. Quando a dívida executada diz respeito aos valores de construção ou compra do próprio imóvel
2. Nos casos em que a penhora servirá para pagar dívida de pensão alimentícia
3. Quando a dívida executada é decorrente de impostos, taxas e contribuições relativas ao próprio imóvel (como por exemplo IPTU e condomínio)
4. Quando o imóvel foi penhorado para arcar com dívida que estava sendo por ele garantida (hipoteca). Ex.: fiz um empréstimo de R$ 100.000,00 e ofereci meu imóvel como garantia do pagamento. Se eu deixar de pagar as parcelas do empréstimo e meu imóvel for levado a leilão, não será admitido o argumento do bem de família.
5. Quando a dívida executada é decorrente do inadimplemento de parcelas do aluguel e o imóvel penhorado é de propriedade do fiador.

Abrangência do conceito para pessoas solteiras, separadas e viúvas

Alguém poderá se perguntar: o conceito de “bem de família” também pode ser estendido para imóveis de pessoas solteiras, separadas e viúvas (isto é, pessoas que não residem “em família”)? A resposta é sim. O STJ possui entendimento consolidado nesse sentido, conforme dispõe a súmula 364:

Súmula 364 do STJ: “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.”

Prazo para defender o bem de família

Seguindo o raciocínio, para que seja possível suscitar a impenhorabilidade do bem de família, o caso deve reunir três principais condições: (i) tratar-se do imóvel onde reside o executado, (ii) ser o único imóvel de sua propriedade (ou, no caso de múltiplos imóveis, o de menor valor) e (iii) não se enquadrar em uma das exceções listadas acima.

Reunidas todas as condições, admite-se que a defesa do bem de família seja feita a qualquer momento, por meio de simples petição, até a arrematação do imóvel. O entendimento está definido em tese publicada pelo STJ

A impenhorabilidade do bem de família pode ser alegada em qualquer momento processual até a sua arrematação, ainda que por meio de simples petição nos autos. (Jurisprudência em Teses – EDIÇÃO N. 204, publicado em 25 de novembro de 2022.)

A arrematação é o ato por meio do qual o imóvel é efetivamente vendido em leilão. Ou seja, não há um prazo exato, definido em dias, para que o executado defenda o bem de família. Basta que o faça antes da arrematação.

Apresentada a defesa, o que acontece?

Apresentada a petição dentro do prazo, a primeira providência normalmente adotada pelo juiz consiste na intimação do exequente para que se manifeste sobre o argumento. Nesse momento o exequente tem a oportunidade de tentar provar ao juiz que aquele imóvel não é um bem de família ou que se enquadra em uma das exceções previstas na lei. Em seguida, a depender do convencimento do juiz, ele decidirá se o bem deve ou não ser protegido.

Conclusão

É interessante observar que o juiz deverá analisar argumentos jurídicos e fáticos. Os argumentos jurídicos estão relacionados às exceções previstas em lei e outras teses fixadas pela jurisprudência sobre o assunto. Já os argumentos fáticos dependem de comprovação e fazem parte de uma estratégia que deve ser devidamente planejada e executada pelo advogado em conjunto com o seu cliente.

É responsabilidade do advogado orientar o seu cliente a fim de que todos os elementos essenciais para defesa do bem de família sejam demonstrados. Portanto, somente através de uma defesa contundente, aliada a uma argumentação jurídica qualificada, poderá o executado impedir o leilão da sua própria casa e continuar exercendo o seu direito à moradia.

O Andrade Setti é escritório especializado em gestão e proteção patrimonial e conta com advogados qualificados para defender o bem de família. Se você ainda ficou com alguma dúvida e quer ser atendido por uma equipe comprometida com o seu direito, entre em contato clicando no botão abaixo.