Holding imobiliária paga menos impostos?

Holding imobiliária paga menos impostos? Entenda quando a estrutura realmente reduz a carga tributária, os riscos na venda de imóveis e o que muda com a reforma tributária.

Quem investe em imóveis e tem renda proveniente de aluguel ou da sua compra e venda pode já ter ouvido que deveria criar uma holding imobiliária: uma empresa que passará a ser dona dos imóveis e administrá-los, tendo o antigo proprietário como sócio-administrador.

Muitos abordam a holding como se fosse uma pílula mágica em termos de tributação, como se fosse sempre vantajosa e sempre levasse ao pagamento de menos impostos. Porém, isso nem sempre é verdade. Quando mal planejada, a holding pode obrigar o proprietário a pagar mais do que o dobro de impostos em algumas situações.

Por isso, antes de constituir um holding, é essencial que o proprietário analise com muito cuidado a estrutura escolhida, os bens que serão integralizados, a organização da contabilidade e o propósito da empresa a ser criada.

Neste artigo, vamos esclarecer quando e como a holding imobiliária paga menos impostos do que a pessoa física, e qual é organização necessária para isso. Vamos tratar da tributação dos aluguéis e da compra e venda. Ainda, vamos explicar o que muda com a reforma tributária.

Ao final, vamos compreender com exatidão quando a holding imobiliária paga menos impostos e quando vale mais a pena manter os imóveis na pessoa física.

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1. O que é uma holding imobiliária?

Uma holding imobiliária é uma pessoa jurídica constituída com a finalidade de administrar os imóveis pertencentes a uma pessoa física ou uma família. Os imóveis continuam pertencendo aos sócios, por meio da holding, mas ficam separados de seus patrimônios pessoais.

Essa estrutura é muito utilizada por praticamente todos aqueles que possuem grande número de imóveis e que auferem renda substancial com eles. Contudo, é interessante para todos que tenham renda imobiliária.

Uma das principais vantagens da holding são a possibilidade de organizar as relações familiares e a sucessão. Ou seja, estipular regras claras sobre como os membros da família devem usar e administrar o patrimônio e, ainda, como o herdarão no futuro. Isso evita conflitos e simplifica em muito a sucessão, evitando inventários caros, demorados e complexos.

Outra grande vantagem é a redução da tributação sobre a renda proveniente dos imóveis. Na maioria dos casos, uma holding bem organizada leva ao pagamento de muito menos impostos sobre as rendas imobiliárias do que a pessoa física.

É sobre essa segunda principal vantagem que vamos falar neste artigo.

2. Impostos sobre os aluguéis na pessoa física e na holding imobiliária

A pessoa física que recebe renda de aluguéis precisa pagar imposto de renda, baseado em todos os valores recebidos. Na maioria dos casos, o imposto será de 27,5%, de acordo com a tabela progressiva (art. 7º da Lei nº 7.713/1988 e Lei nº 15.270/25).

O imposto de renda para a pessoa física, nesses casos oferece as mesmas possibilidades de dedução aplicáveis à renda em geral. Elas vêm previstas no art. 8º da Lei nº 9.250/95 e incluem gastos médicos, com educação, pensões alimentícias, contribuições com a previdência, entre outros.

Na pessoa jurídica, a tributação segue lógica completamente distinta.

O mais comum para uma holding imobiliária de porte médio é a opção pelo regime do lucro presumido. Por meio dele, a Receita presume o lucro obtido com a operação empresarial a partir da receita total, e somente esse percentual presumido é objeto de tributação.

No caso do aluguel de imóveis próprios, o lucro presumido é de 32% da receita bruta. Sobre essa base presumida, incide IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%) e COFINS (3%).

Na prática, a carga tributária efetiva sobre os aluguéis gira em torno de 11,33% da receita, percentual significativamente inferior ao da pessoa física, o que explica por que a holding imobiliária costuma pagar menos impostos quando o foco é renda recorrente de locação.

3. Impostos sobre a venda na pessoa física e na holding imobiliária

Se no aluguel a holding imobiliária realmente costuma pagar menos impostos, a análise fica bem mais complexa quando pensamos em compra e venda. Aqui, é preciso tomar muito cuidado para que a constituição da holding não venha a trazer um prejuízo enorme ao patrimônio familiar.

Para definir corretamente o formato da holding e entender se vale mais a pena manter os imóveis na pessoa física do que criar essa estrutura, é preciso considerar três pontos principais: qual a intenção com os imóveis (vender ou alugar), qual o uso atual desses bens e há quanto tempo foram adquiridos.

Vejamos como esses fatores influenciam na estrutura da holding imobiliária.

3.1. Impostos sobre a venda na pessoa física

Na pessoa física, a venda de imóveis está sujeita ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, disciplinado pela Lei nº 7.713/1988 e pela Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015.

A alíquota básica é de 15% sobre o ganho de capital, que será paga para lucros de até R$5.000.000,00. Esse percentual pode ser majorado progressivamente conforme o valor do ganho, nos termos da Lei nº 13.259/2016.

Ganho de capital significa, basicamente, o lucro obtido com a operação de compra e venda. Se eu compro um imóvel por R$500.000,00 e vendo por R$600.000,00, meu ganho de capital é de R$100.000,00. Nesse caso, o imposto seria de 15% sobre esse lucro, ou seja, R$15.000,00.

Esse percentual é elevado, mas a pessoa física dispõe de algumas possibilidades para reduzi-lo ou até se isentar de seu pagamento.

A primeira é o fator de redução criado pela Lei nº 7.713/88, aplicável aos imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, que reduz proporcionalmente o ganho de capital tributável. Imóveis adquiridos até 1969 são integralmente isentos.

A segunda é a isenção condicionada à compra de outro imóvel residencial, prevista pela Lei nº 11.196/2005, que afasta a tributação quando o produto da venda é reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias, limitada a uma utilização a cada cinco anos.

Logo, para patrimônios antigos ou estratégias de reinvestimento em outros imóveis residenciais com frequência baixa, manter os imóveis na pessoa física pode fazer sentido, ao menos em termos tributários.

Na maioria dos outros casos, a holding imobiliária poderá levar ao pagamento de menos impostos. Contudo, há pontos cruciais em sua estruturação, os quais devem ser observados para não gerar grandes prejuízos.

3.2. Impostos sobre a venda na holding imobiliária

Na holding imobiliária e nas pessoas jurídicas em geral, o tratamento fiscal depende basicamente de três fatores que devem ser estruturados com muita atenção: o objeto social da empresa no contrato social, o CNAE cadastrado junto à Receita Federal e a classificação contábil dos imóveis nos livros empresariais.

É indispensável que o objeto social da empresa preveja expressamente a compra e venda de imóveis próprios, o CNAE esteja corretamente registrado junto à Receita Federal e os imóveis estejam adequadamente classificados na contabilidade, como estoque ou ativo imobilizado, conforme a finalidade econômica.

Quando esses requisitos são observados e a empresa opta pelo lucro presumido, a carga tributária fica entre 5,93% e 6,73%. Se o planejamento for inadequado, o valor pode saltar para 34% do ganho de capital, mais que o dobro do aplicável para a pessoa física.

Já imaginou criar uma holding para tornar seu patrimônio mais eficiente e acabar pagando mais do que o dobro de impostos depois de vender um dos imóveis?

Para evitar que isso ocorra, é necessário tomar cuidado com esses fatores. Se houver intenção de venda dos imóveis, precisamos tomar três precauções básicas.

Em primeiro lugar, o objeto social da holding deve conter a compra e venda de imóveis próprios. Isso deve constar no contrato social da empresa, o qual será registrado na Junta Comercial.

Em segundo lugar, o CNAE registrado na Receita Federal deve ser 6810-2/01 (Compra e venda de imóveis próprios). CNAE é o Código Nacional de Atividades Econômicas. É por meio dele que cada empresa informa à Receita as atividades que pratica, o que gera grandes diferenças tributárias.

Em terceiro lugar, os imóveis a serem vendidos devem constar como estoque ou ao menos ativo não circulante na contabilidade empresarial. Se os bens constarem como imobilizado, a tributação será muito maior.

Tudo isso serve para que a operação de venda seja reconhecida como uma atividade comercial de empresa que tem esse tipo de atividade como seu objeto principal, devendo ser assim tributada.

Nesse caso, para o lucro presumido, a legislação presume margem de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL sobre a receita bruta da venda. Sobre essas bases incidem IRPJ (15%, com possível adicional de 10% sobre valores que excederem determinado limite), CSLL (9%), PIS (0,65%) e COFINS (3%).

O resultado prático é uma carga tributária que varia entre 5,93% e 6,73% sobre a receita bruta da venda, dependendo da incidência do adicional de IRPJ.

E por que tantas holdings são criadas sem essas precauções? De modo geral, é pela falta de clareza quanto à intenção que se tem com os imóveis. Isto é, não saber que quer vender até aparecer uma boa proposta… e já ser tarde demais para evitar os altos impostos.

Ainda, é muito comum que os proprietários queiram aproveitar a isenção de ITBI para integralizar bens imóveis em pessoas jurídicas que não tenham como objeto social quaisquer atividades imobiliárias. Aqui, o barato acaba saindo muito, muito caro.

Infelizmente, também não podemos ignorar que, em muitos casos, o prejuízo decorre da falta de conhecimento sobre essas peculiaridades. Criar uma estrutura de holding é tarefa complexa, que deve levar em conta diversos fatores, e nem todos conhecem as normas aplicáveis.

4. Reforma tributária: holding continuará pagando menos impostos?

A reforma tributária, materializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, traz novas discussões sobre o assunto. As atividades relativas a imóveis passarão a ser tributadas pelo IBS e CBS, tanto aluguel como venda. A holding imobiliária continuará pagando menos impostos?

A tendência geral é de elevação da carga tributária para as pessoas físicas e jurídicas. Para as físicas, contudo, a incidência do IBS e CBS trará uma complexidade adicional relevante, e o consequente aumento de custos com contabilidade. Na pessoa jurídica, esses novos impostos substituirão outros que já eram pagos, de modo que a complexidade contábil não aumentará.

O maior ponto de atenção é a previsão de tributação de dividendos à alíquota de 10% para rendimentos superiores a R$ 50 mil mensais ou R$ 600 mil anuais. Para quem aufere essa renda, isso reduz parte da eficiência fiscal de holdings criadas exclusivamente para economia tributária.

Existem formas de evitar essa tributação sobre os dividendos? De modo geral, a resposta é sim, mas isso depende de algumas estruturações adicionais que sempre trazem custos extras em termos de contabilidade e jurídico.

Isso tudo deve passar a compor os cálculos de quem pensa em criar uma holding imobiliária. A conta deve levar em consideração a eventual tributação dos dividendos e o custo das estruturas para, possivelmente, evitá-la.

5. Conclusão: a holding imobiliária paga menos impostos?

A holding imobiliária é um instrumento jurídico sofisticado. Quando corretamente estruturada, pode reduzir impostos, organizar a gestão patrimonial e facilitar a sucessão. Quando mal planejada, pode gerar carga tributária superior, rigidez operacional e riscos fiscais relevantes.

O ponto principal para o proprietário é conhecer sua estratégia, saber o que se quer fazer com os imóveis (alugar, vender ou usar) e calcular, na ponta do lápis, os eventuais benefícios fiscais aplicáveis para cada estrutura.

Não existe resposta padrão. Afirmações genéricas da holding como fórmula mágica só partem de quem não conhece a complexidade do tema.

Mesmo assim, com um planejamento cuidadoso e com uma atuação consciente e intencional, a constituição de uma holding imobiliária, na maioria dos casos, leva ao pagamento de menos impostos.