Passo a passo da incorporação imobiliária

Então você decidiu fazer sua primeira incorporação imobiliária. Logo no início, pode ser realmente assustadora a quantidade de tarefas pela frente. Inúmeros estudos, contratos, acordos, pesquisas, leis e formalidades das mais diversas. Terreno, arquitetura, alvará, imobiliária, registro de imóveis…

Apesar de ser muita coisa, tudo segue uma ordem lógica. Vamos explicar o passo a passo da incorporação imobiliária, para que você saiba exatamente onde está, o que precisa fazer e a ordem das coisas.

O que é incorporação imobiliária

Antes de qualquer coisa, precisamos esclarecer o que é uma incorporação. Já escrevemos mais a fundo sobre isso, caso você deseje entender melhor do que se trata. Inclusive, já fizemos uma comparação entre as diferentes possibilidades para construir – incorporação, na PF ou na PJ sem incorporação.

Em resumo, incorporação imobiliária é o processo por meio do qual você pode criar um empreendimento imobiliário e vender os imóveis “na planta”. Somente com uma incorporação imobiliária é possível vender imóveis antes de serem construídos ao público consumidor.

Como isso requer bastante confiança, a legislação regulamenta a fundo todo o processo, e tudo deve ser formalizado e autorizado antes de que o incorporador possa ir ao mercado.

A principal regra sobre o tema é a Lei nº 4.591/64. Ela estabelece as obrigações e os direitos do incorporador, desde o início do projeto até o pós-vendas. Mas a lei sozinha não dá uma imagem clara de qual é o passo a passo da incorporação imobiliária.

O passo a passo da incorporação imobiliária

Passo 1 – Aquisição do terreno

Antes de começar a formular um projeto, você precisa de um terreno. Somente aí você poderá pensar em que tipo de empreendimento vale a pena construir ali, quais as possibilidades e limitações de construção e qual será a “cara” do produto.

Mesmo aqui temos alguns passos desde a procura pelo terreno ideal até a assinatura do contrato.

Depois de definir a região e encontrar uma ou mais possibilidades de terrenos, precisamos primeiro entender se é viável utilizá-lo e se existem eventuais impedimentos jurídicos ou técnicos para adquiri-lo e construir ali.

Qualquer empreendedor cuidadoso deve fazer uma “due diligence” do imóvel e de seus proprietários, para evitar que o empreendimento venha a ser comprometido por dívidas e problemas destes últimos. Isso seria um prejuízo tremendo e pode comprometer todo o empreendimento.

Feito o estudo e constatado que o imóvel realmente pode ser utilizado, precisamos passar à negociação sobre como isso acontecerá. O mais simples seria comprar o terreno, mas isso é custoso, então é muito comum que o incorporador faça uma “parceria” com o proprietário – também chamado de terrenista ou terreneiro.

Essa parceria costuma a acontecer por meio da permuta do terreno por unidades futuras. Ou seja, o terrenista dá o terreno e ganha em troca uma ou algumas unidades do empreendimento depois de pronto.

Outra forma é criar uma sociedade entre o incorporador e o terrenista, normalmente uma sociedade de propósito específico ou sociedade em conta de participação (SPE e SCP). Assim, o dono de terreno participa como sócio do negócio, com várias possibilidades de organizar responsabilidades, deveres, direitos e riscos.

Ao longo dos estudos e enquanto os projetos pendem de análise pelo Poder Público, é comum que você faça um contrato preliminar para garantir exclusividade sobre o imóvel sem se comprometer a adquiri-lo. Por exemplo, opções de permuta ou de compra, ou memorandos de entendimentos para a constituição futura da SPE ou SCP.

Passo 2 – Elaboração dos projetos e obtenção do alvará para construção

Definido o terreno, é hora de providenciar o projeto de arquitetura. Provavelmente, você já vai ter feito ao menos um estudo preliminar ao longo do processo de aquisição do imóvel. Agora, porém, devemos formular um projeto completo, com todas as informações necessárias para realmente construir.

Esse projeto será encaminhado à Prefeitura e, conforme o caso, aos órgãos ambientais. É bastante comum que eles exijam alguma adequação ou contraprestação. Se tudo der certo, você receberá um alvará ou licença para construção.

Esse é um momento chave, pois é aí que podemos ter a certeza de que o empreendimento poderá ser construído e exatamente quais serão suas características principais.

Com um projeto definitivo de arquitetura, você pode passar aos projetos de engenharia e, inclusive, ao memorial descrito que define exatamente os materiais a serem utilizados nas obras.

Com base nisso, um engenheiro calculista poderá elaborar as planilhas da norma NBR 12.721:2006 da ABNT. Elas descrevem as áreas a serem construídas e seus valores, além da divisão entre o que será comum e privativo. Preenchê-las é bastante complexo, mas são essenciais para o próximo passo.

Passo 3 – Registro do memorial de incorporação no cartório

Já temos o imóvel, os projetos e a autorização do Poder Público para construir. Agora, é o momento de registrarmos a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar tudo e poder começar a vender.

O memorial de incorporação é a principal documentação de todo o nosso processo. São diversos documentos previstos no artigo 32 da Lei 4.591/64, que definirão e darão publicidade a todos os aspectos do empreendimento.

Entre várias outras diligências, juntaremos os projetos, explicaremos quem é o incorporador e o dono do terreno, como se organizará o condomínio, como realizaremos as obras e como faremos as vendas.

Ao final do processo, o cartório fará o registro do nosso memorial de incorporação. Finalmente temos uma incorporação imobiliária oficial, nosso empreendimento “nasceu”.

No mesmo ato ou logo em seguida, você deverá fazer o registro do patrimônio de afetação. Esse é um instituto jurídico e contábil que isola os recursos obtidos com as vendas para a execução das obras. Ele serve para garantir que os trabalhos serão concluídos e que os recursos necessários para a construção não serão deslocados para outros fins.

Somente com o registro do patrimônio de afetação, o incorporador poderá garantir a tributação das vendas por meio do Regime Especial Tributário, o RET, que é crucial para um bom resultado financeiro atualmente e está regulamentado pela IN 2179/2024 da Receita Federal.

Passo 4 – Lançamento e vendas

Com o registro do memorial e do patrimônio de afetação, você já pode começar a vender. É essencial fazer contratos bem amarrados, detalhados e muito claros, como todas as exigências legais.

Precisamos estabelecer com muita clareza como serão feitos os pagamentos, qual a unidade a ser entregue, o que acontecerá em caso de inadimplemento, atrasos, problemas ou desistência da compra, entre muitas outras regras que deverão intermediar a relação com os adquirentes.

Após o lançamento, o incorporador pode ter um prazo de carência de até um ano, no qual ainda poderá desistir do empreendimento caso as vendas não andem bem. Nesse caso, deverá devolver tudo o que recebeu dos eventuais adquirentes, o que está previsto no artigo 34 da Lei 4.591/64.

Se tudo correr bem, as unidades serão vendidas com tranquilidade. O incorporador deve então providenciar a constituição da Comissão de Representantes. Ela é um grupo de pelo menos três adquirentes que representará os interesses dos demais e poderá acompanhar e fiscalizar os trabalhos. Sua instalação é obrigatória e está prevista no artigo 43 da Lei.

Passo 5 – Construção

Com unidades vendidas e o dinheiro em caixa, é hora de começar as obras. De modo geral, você já terá um bom acordo com alguma construtora. Caso não tenha, deve encontrar uma empresa confiável, com boa reputação no mercado e profissionais sólidos. Um bom contrato é indispensável para regular a relação entre vocês.

A construção poderá ocorrer por empreitada ou administração. Na empreitada, o valor é fixado pelas partes e não sofre alteração, ainda que o custo verdadeiro das obras acabe sendo maior ou menor. Na administração, a incorporadora paga pelo que for efetivamente gasto e remunera a construtora com uma taxa sobre esses valores.

A relação entre a incorporadora e a construtora não define obrigatoriamente a modalidade da incorporação. Esta também pode ser por preço fechado, em que os adquirentes pagam um preço fixo independente do custo das obras, ou por administração, em que eles arcarão com os valores específicos a serem gastos. Para empreendimentos residenciais, o mais comum, sem dúvidas, é o preço fechado.

Passo 6 – Habite-se e entrega

Quando tudo estiver pronto com as obras, a Prefeitura fará uma inspeção e, se estiver tudo certo, emitirá o “habite-se”. Esse documento atesta que o empreendimento foi construído conforme o projeto aprovado e as normas municipais, e permite que ele passe a ser utilizado.

Junto com ele, podemos também obter o laudo de vistoria do corpo de bombeiros e, se for o caso, ligações das concessionárias de luz, água, energia, entre outros.

Nesse momento, podemos também fazer uma assembleia de instalação do condomínio. Nela, os futuros condôminos poderão fazer alterações na convenção e regimento interno antes de sua efetiva entrada em vigor, bem como eleger seu primeiro síndico.

Antes de efetivamente entregar as unidades aos adquirentes, é essencial levar cada um ao seu imóvel para uma vistoria de entrega. Nesse momento, o comprador terá oportunidade de apontar qualquer defeito ou inconsistência, e o incorporador poderá fazer os reparos antes da entrega definitiva.

Caso não possua pendências ou depois de sua correção, o adquirente assina o termo de aceite da unidade, declarando que vistoriou e considerou o imóvel adequado e conforme ao adquirido. O mesmo procedimento deve ser adotado para as áreas comuns, junto à Comissão de Representantes.

Além disso, é muito importante entregar a cada comprador um Manual do Adquirente, que especificará como conservar e fazer a manutenção de sua unidade. Para o síndico recém-eleito, deverá entregar um manual referente às áreas comuns e externas, tudo conforme a NBR 14.037:2011 da ABNT.

Passo 7 – Repasse dos financiamentos e pós-vendas

Para empreendimentos residenciais, a maioria dos adquirentes provavelmente realizará financiamentos bancários. Depois da entrega das unidades com o habite-se e seu registro em nome do adquirente, os bancos efetuarão o repasse do saldo devedor para você.

A partir daí, você já terá recebido a integralidade dos valores devidos a você, e os compradores passarão a pagar os bancos, já como proprietários.

Parabéns! Você conseguiu concluir seu empreendimento de incorporação imobiliária. Mesmo assim, ainda deve continuar prestando assistência aos moradores e fazer eventuais reparos que sejam de sua responsabilidade.

Conclusão

Agora, você já conhece o passo a passo da incorporação imobiliária. Explicamos tudo de maneira muito resumida para que você possa ter uma ideia de como será o caminho desde a concepção do empreendimento até a sua conclusão.

O ciclo da incorporação imobiliária é longo. Para caminhar ao longo de cada passo, você precisará de profissionais capacitados, que entendam do negócio e possam te dar segurança e eficiência.

O Andrade Setti Advogados possui conhecimento e experiência na condução de projetos de incorporação imobiliária em diversas cidades e estados do país, principalmente na região sul. Entre em contato com nossos advogados para dar início à sua jornada de incorporador.