A renovação do aluguel comercial pode ser essencial para a lucratividade de um negócio. Isso porque, quando um comércio passa alguns anos funcionando em determinado local, essa localização costuma adquirir importância e valor econômico para o empresário. Os clientes e potenciais clientes se acostumam a encontrá-lo por ali, a vizinhança se adapta à sua existência, e a própria logística comercial é formulada e aperfeiçoada levando isso em consideração. Cria-se um ponto comercial.
Tendo isso em conta, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) confere proteção especial à locação de imóveis comerciais, nas situações em que a atividade já se estabeleceu em determinado imóvel há tempo considerável, e o contrato venha sendo devidamente cumprido pelo inquilino. Nesses casos, o empresário poderá ter direito a exigir a renovação do contrato ao término de seu prazo, ainda que o proprietário não queira.
Essa renovação do aluguel comercial se dá por meio da ação renovatória, a qual tem por finalidade impor ao proprietário a continuidade da relação locatícia. Quando isso é cabível? Esse é o tema que se explorará neste artigo.
Requisitos
De acordo com artigo 51 da Lei do Inquilinato, o locatário terá direito à renovação do aluguel comercial quando cumprir os seguintes requisitos:
“I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
Vale analisar mais a fundo cada um.
Ponto comercial
Antes, contudo, é importante destacar que essa proteção somente existirá quando a localização do imóvel em que o negócio funcione tiver, efetivamente, importância econômica. Ou seja, quando houver de fato um ponto comercial. Ainda, esse ponto deve ter sido criado pela atividade do próprio locatário. Não pode ser preexistente à locação.
Segundo Marlon Tomazette, ponto empresarial ou comercial surge quando “o local assume papel preponderante, e se destaca da própria propriedade do imóvel, surgindo o ponto empresarial como bem incorpóreo integrante do estabelecimento. O ponto empresarial é um bem diferente do imóvel, tanto que pode ser até objeto de locação, sem que isso desvirtue a sua natureza de elemento do estabelecimento.”[1]
Em alguns casos, é evidente que o ponto comercial possui valor relevante, como para lojas e restaurantes. Mas a localização do negócio é também digna de proteção em situações nas quais a sua importância é menos clara. Por exemplo, há autores que entendem que mesmo depósitos utilizados por empresas gozam dessa proteção, em virtude da logística construída em torno de seu posicionamento geográfico.[2]
Porém, quando a localização não tiver relevância econômica para o negócio ou o ponto não derivar da atuação do próprio inquilino, não haverá essa proteção legal. É o que ocorre, ilustrativamente, com estacionamentos – sobretudo os localizados em shopping centers – os quais se aproveitam dos pontos comerciais constituídos pelos vizinhos, mas não criam, eles próprios, esse valor.
Contrato escrito com prazo determinado de pelo menos 5 anos
Havendo efetivo ponto comercial, passa-se aos requisitos previstos expressamente na lei. Em primeiro lugar, é necessário que haja um contrato escrito e com prazo determinado de pelo menos cinco anos. É também possível que se considere a soma dos prazos de contratos sucessivos, desde que totalizem 5 anos ininterruptos.
Por exemplo, firmou-se inicialmente um contrato de 3 anos e, ao seu final, um novo contrato de 3 anos. Quando do término do primeiro, o locatário não teria direito à renovação, pois o prazo contratual não atingia a duração estipulada em lei. Ao final do segundo, no entanto, terá esse direito, já que vem ocupando o imóvel ininterruptamente por mais de 5 anos pela soma dos prazos.
E se o prazo contratual inferior a 5 anos terminar, e a locação continuar sem a assinatura de um contrato novo? Decorrido o prazo, mas mantida a relação locatícia, considera-se que o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado. É uma situação lícita, mas não dá ao locatário o direito de exigir a renovação, pois esta requer a existência de um prazo determinado de 5 anos ou mais.
Ilustrando, imagine-se que, no caso acima, ao final dos primeiros 3 anos, o locatário simplesmente continuou utilizando o imóvel e pagando os aluguéis, e o locador consentiu com isso, sem que fosse firmado um novo contrato de forma expressa. Se 2 anos depois, o proprietário pedir o imóvel de volta, o comerciante não poderá se opor, pois o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado, e a lei exige que seja determinado.
Exploração econômica por 3 anos
Além da vigência do contrato por ao menos 5 anos, é necessário que o comerciante esteja efetivamente explorando sua atividade econômica de forma ininterrupta por pelo menos 3 anos. Ou seja, é possível que tenha passado os 2 primeiros anos do contrato sem atuar de fato no mercado ou atuando em área diversa.
Essa atuação deve se manter no mesmo ramo. Isto é, se o negociante passa os primeiros 3 anos do contrato atuando como um restaurante e decide se transformar em uma mercearia nos 2 últimos, não terá direito à renovação, uma vez que não está atuando de forma ininterrupta no mesmo ramo há mais de 3 anos.
Cumprimento adequado do contrato
Em adição a todos esses requisitos, deve-se observar ainda mais uma condição de grande relevância: o contrato deve estar sendo devidamente cumprido pelo inquilino. Todos os pagamentos devem estar sendo realizados, o uso do imóvel deve estar em conformidade com o previsto e todas as demais obrigações devem estar sendo adimplidas. Caso contrário, o bem poderá ser retomado pelo proprietário ainda que todas as demais condições estejam presentes.
Nesse contexto, alguns tribunais entendem que pequenos descumprimentos não ensejam a perda do direito à renovação. Por exemplo, pequenos e ocasionais atrasos nos pagamentos dos aluguéis, desde que posteriormente quitados.
Quando o locador pode pedir o imóvel de volta
Ainda que o locatário cumpra todas as condições expostas acima, há algumas ocasiões que justificam a retomada do imóvel pelo locador.
Em primeiro lugar, será cabível quando houver a necessidade de realizar obras determinadas pelo poder Público ou que aumentem o valor do bem.
Em segundo lugar, quando a retomada for para uso próprio, de ascendente, descendente ou cônjuge. Nesse caso, a utilização pode ser para qualquer finalidade, tanto comercial como residencial. Entretanto, não se poderá explorar o mesmo ramo de atividade do inquilino – salvo se o ponto comercial já existia antes da locação e foi cedido por completo no contrato. Uma exceção importante são imóveis localizados dentro de shopping centers, os quais não podem ser retomados pelo proprietário por esse motivo.
Em terceiro lugar, a renovação do aluguel comercial poderá ser negada quando o locador receber uma proposta melhor para a locação do imóvel a um terceiro. Essa superioridade da proposta não precisa se referir necessariamente ao valor do aluguel, mas pode derivar de quaisquer condições que coloquem o proprietário em melhor posição no acordo – como melhor garantia, maiores deveres ao inquilino, benfeitorias, entre outros.
Nesse caso, o atual locatário deverá receber a oportunidade de igualar a oferta do terceiro, hipótese em que terá a preferência para se manter no imóvel. Se não a igualar, no entanto, não terá opção senão desocupar o bem.
Prazo para propor a ação
Se todos os requisitos acima estiverem presentes, e o locador não fornecer nenhuma das justificativas mencionadas para a retomada do imóvel, mas ainda assim se negar a efetuar a renovação do aluguel comercial, surge ao inquilino o direito de propor a ação renovatória.
Essa ação deverá obrigatoriamente ser proposta entre 1 ano e 6 meses do término do contrato, sob pena de decadência, a extinção completa do direito. Assim, o locatário deve se atentar muito a esse prazo e procurar negociar a renovação com mais de 1 ano de antecedência. Se deixar de providenciar a renovação nesse período, não poderá fazê-lo adiante, simplesmente perderá o direito a permanecer no imóvel.
Por exemplo, pense-se em um restaurante que funciona no mesmo imóvel alugado há 9 anos. O primeiro contrato foi de 5 anos, renovado ao final por outros 5. Portanto, resta 1 ano do contrato atual.
Se o inquilino entrar em contato com o locador para negociar a renovação, e este se recusar ou oferecer termos irrazoáveis para o próximo contrato, poderá ajuizar a ação renovatória, para obrigá-lo à renovação em termos razoáveis, por mais 5 anos.
Porém, se o empresário deixar para providenciar a renovação no último semestre, quando o comércio estiver funcionando no local há 9 anos, 6 meses e 1 dia, não poderá mais obrigar o locador à renovação, por mais que este se recuse a realizá-la ou ofereça termos irrazoáveis. Deverá acatar as exigências ou sair do imóvel, pois perdeu o direito de recorrer ao Judiciário.
O que deve ser apresentado na ação
Para ajuizar a ação, é de extrema importância apresentar desde o início uma proposta viável e com todos os requisitos para a renovação do contrato. Assim, o locatário deve, desde o princípio, especificar o novo prazo, o novo aluguel, nova forma de reajuste e, inclusive, nova garantia. Dessa forma, se o contrato era garantido por fiador, deve apresentar nova concordância sua ou então outra forma de garantir os pagamentos.
Como funciona o processo
Após o ajuizamento, o locador é citado sobre o processo para apresentar sua defesa, a contestação. Nela, poderá alegar a inexistência de algum dos requisitos tratados acima e a existência de alguma das hipóteses em que lhe é lícito retomar o imóvel. Além disso, a inadequação do valor do aluguel ou da garantia apresentada pelo inquilino.
Em seguida, após réplica do autor, pode ser realizada perícia no imóvel, principalmente caso haja discordância sobre o valor do aluguel, a fim de verificar qual soma está de acordo com o mercado. Também poderão ser ouvidas testemunhas e produzidas outras provas requeridas pelas partes para comprovar suas alegações.
Ao final, se a ação for julgada procedente, o contrato será prorrogado pelo mesmo prazo do anterior. Isto é, se era de 7 anos, por mais 7. Contudo, se os 5 anos mínimos para a renovação se cumpriram pela soma dos prazos de mais de um contrato, a prorrogação será de outros 5 anos.
Conclusão
Como se viu, a localização do empreendimento pode adquirir grande valor econômico e importância. O direito reconhece e confere ampla proteção a essa relação formada entre o negócio e seu entorno geográfico, sua vizinhança. Nesse contexto, possibilita que, na maioria dos casos, os comerciantes possam assegurar a renovação do aluguel comercial, ainda que esse não seja o desejo do proprietário do bem.
No entanto, para que essa renovação possa efetivamente ocorrer, é essencial ter atenção a alguns requisitos específicos, sem os quais o empresário pode acabar desamparado diante do locador.
Tanto para o inquilino, como para o dono do imóvel, é de extrema importância ter em conta esses aspectos. Para o primeiro, pois do contrário se arrisca a ter de abandonar seu ponto comercial e suportar o prejuízo. Para o segundo, uma vez que do contrário corre o risco de ser obrigado a manter seu imóvel alugado a certa pessoa, mesmo que isso não lhe seja desejável.
REFERÊNCIAS
[1] TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial. V. 1. Ed. 8. Rio de Janeiro: Gen Jurídico, 2017. p. 150.
[2] Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 229. Apud. SCAVONE JR., Luiz Antonio. Direito Imobiliário. Ed. 18. Rio de Janeiro: Gen Jurídico, 2022, p. 1610.